[PEDIEN] 국토교통부와 주택도시보증공사가 시중 월세 물건을 전세로 전환해 임차인에게 공급하는 '전월세 안심신탁' 사업의 첫 임대인 모집 공고를 11월 4일 시행한다. 이는 주택 신속공급 방안의 후속 조치로, 관계부처 협의를 거쳐 계약 구조, 참여 요건, 임대인 혜택 등을 구체화하고 본격적인 사업 추진에 나선 것이다.
전월세 안심신탁 사업은 임대인, 전월세안정화기구, 임차인 3자 간 계약을 기반으로 한다. 임차인은 보증금에 해당하는 금액을 HUG에 예치하며, HUG는 이 예치금을 안정적으로 운용하여 임대인에게 매월 월세 수익을 지급한다. 계약 기간 종료 후에는 HUG가 임차인에게 예치금을 직접 반환하는 구조다. 이를 통해 임대인과 임차인 간에는 '보증금 없는 월세 형태'의 임대차 계약이 성립된다.
임차인이 HUG에 예치하는 보증금 상당액은 전세사기 방지를 위해 임대인을 거치지 않고 HUG에 직접 납부된다. 이로써 임대인이 보증금 상당액을 반환할 의무가 없어지며, 이는 민법상 보증금과는 다른 성격을 가진다. 해당 임대차 계약은 주택임대차보호법의 적용을 받아 계약갱신청구권, 임대료 증액 제한, 대항력 등이 보장된다. 임차인은 예치금 미반환 등 전세사기 피해에 대한 걱정 없이 안정적으로 거주할 수 있다.
임대인은 모집 공고문에 명시된 약정 수익률을 계약 기간 동안 HUG로부터 매월 월세 형태로 지급받게 된다. 이는 임대인의 월세 연체 우려를 해소하고 안정적인 주택 임대 운영을 가능하게 한다. 다만, 보증금의 고유 담보 기능을 고려하여 예치금 반환 시점에 임대인이 합리적인 사유로 이의를 제기할 경우, HUG는 예치금의 일부를 유보할 수 있다.
전월세 안심신탁 임대차 계약은 전용 임대차계약서를 통해 체결된다. 임차인은 계약 시 계약금으로 예치금의 10%를, 입주 시 나머지 90%를 HUG 전용 계좌에 납입해야 한다.
사업 참여 요건은 임대인과 임차인 모두에게 소득이나 자산 등 별도의 신청 자격 제한을 두지 않는다. 다만, 임차인의 주거 안정을 위해 대상 주택 및 임대 조건에는 일부 제한이 있다. 대상 주택은 주택 가격 20억원 이하, 기존 선순위 부채 비율이 주택 가격의 80% 이하여야 한다. 임차인이 HUG에 예치하는 예치금은 적정 전세 시세 이내로 제한되며, 다양한 임차인 상황을 고려해 전세형 외에 보증부 월세형 가입도 가능하다. 임차인이 별도로 월세를 부담하는 경우, 지역 및 유형별 전월세 전환율을 적용한 환산 전세가격이 전세 시세 이내인지 검증한다. 세부적인 참여 요건은 모집 공고문을 통해 확인할 수 있다.
주요 지원 사항으로는 HUG가 개인·법인 임대인에게 지급하는 월 수익에 대해 전세사기 원천 예방 등 공공성을 감안하여 소득세·법인세 50% 감면 혜택을 제공한다. 또한, 감면 세액에 부과되는 농어촌특별세는 비과세된다. 일정 요건을 충족하는 주택연금 가입자가 안심신탁 임대차 계약을 체결하고 규제지역에서 지방으로 이주하는 경우, 실거주 의무 예외를 허용하여 주택연금과 안심신탁 월 수익을 함께 받으며 안정적인 노후 수익을 확보할 수 있도록 지원할 계획이다. 이 경우 사업 참여 희망 시, 주택연금 가입 후 안심신탁 임대차 계약을 체결하면 된다.
임대인은 HUG로부터 매월 수익을 지급받으며, 기존 안심신탁 임대차 계약 종료 후 공실이 발생하더라도 안심신탁 사업을 계속 참여하는 조건으로 HUG가 최대 2개월 치 월 수익을 지급한다. 이는 임대인이 연체 및 공실 리스크 없이 임대 운영이 가능하도록 지원하는 부분이다. 임차인에게는 예치금에 대한 전용 전세대출을 통해 목돈 마련을 지원할 예정이며, 소득·자산 요건 충족 시 주택기금의 버팀목 대출 이용도 가능하도록 연내 관련 절차를 완료할 계획이다. 또한, 전세보증금반환보증 및 임대보증금보증 가입이 불필요해 임대인과 임차인 모두 보증 가입 및 보증료 비용 부담을 줄일 수 있다. 안심신탁 사업 활성화를 위한 추가 지원 방안도 지속적으로 검토하여 확대해 나갈 예정이다.
임대인은 11월 4일부터 상시적으로 안심전세포털과 전국 HUG 지사를 통해 사업 참여를 신청할 수 있다. 임차인 모집 여부와 무관하게 신청 가능하며, 임대인 희망 시 HUG 홈페이지에 임대 물건 등재 등을 통해 임차인 모집을 지원한다. 신청 접수 후 대상 주택 요건 검증, 3자 계약 체결, 예치금 납부 등의 절차를 거쳐 2027년 1월부터 순차적으로 입주가 가능하다.
국토교통부 김이탁 1차관은 “전세금을 공공이 책임지고 보관하는 전월세 안심신탁 사업은 임차인에게는 전세사기 걱정 없는 전세를, 임대인에게는 연체·공실 걱정 없는 월세를 제공하는 새로운 선택지”라고 밝혔다. 그는 “제도 도입 초기인 만큼 사업 운영 단계에 차질이 없는지 꼼꼼히 살피고, 임대인·임차인에 대한 참여 혜택을 제공하여 전월세 안심신탁 사업이 임대차 시장의 또 하나의 계약 형태로 자리 잡을 수 있도록 지원하겠다”고 덧붙였다. 모집 공고문은 HUG 안심전세포털 누리집에서 확인할 수 있다.
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