[PEDIEN] 인천시가 전국에서 가장 넓은 준주거지역을 보유하고 있음에도 불구하고, 획일적인 관리로 인해 난개발 우려가 커지고 있다는 지적이 나왔다. 인천연구원은 2026년 정책연구과제로 수행한 '준주거지역 개발밀도 관리 방안' 결과보고서를 통해 이같이 밝혔다.
인천시의 준주거지역은 약 20㎢ 규모로, 이는 다른 특·광역시보다 1.3배에서 최대 5배에 달하는 압도적인 규모다. 1970년대부터 다양한 목적에 따라 지정된 이 지역들은 주거지, 역세권, 대로변, 경제자유구역 등 각기 다른 특성을 지니고 있다. 그러나 현재의 관리 방식은 이러한 지역별 특성을 제대로 반영하지 못하고 있다는 분석이다.
연구에 따르면, 현재 운영 중인 용도용적제는 현실과 괴리가 있다. 준주거지역에서 상업·업무시설 확보가 어려워 대부분 주거 위주 개발이 이루어지고 있으며, 주거용 오피스텔이 비주거 면적으로 일부 인정되면서 공동주택보다 높은 용적률로 개발되는 사례까지 발생하고 있다. 이러한 개발이 지속될 경우 주민공동시설 부족과 과밀 개발로 이어져 주거환경이 저하될 우려가 크다고 보고서는 지적했다.
또한, 도시정비법, 공공주택 특별법, 소규모주택정비법 등 다양한 특별법에 따라 용적률 완화가 가능해지면서 개별 사업 중심의 고밀개발이 확대되는 추세다. 특히 소규모 재개발 및 재건축이 연속적으로 추진되는 지역에서는 기반시설 부족과 난개발 우려가 더욱 커지고 있어, 도시 차원의 개발밀도 관리가 절실한 상황이다.
이에 인천연구원은 준주거지역의 지정 목적과 입지 특성을 고려한 관리 기준을 마련하고, 주거 중심 지역과 복합 기능이 필요한 지역을 구분하여 계획적으로 관리할 것을 제안했다. 용도용적제 개선을 통해 오피스텔을 실질적인 주거용도로 관리하고, 역세권 기준과 용도지역 상향 기준을 명확히 할 필요가 있다는 것이다. 더불어 공공기여 기준도 실제 증가하는 개발밀도를 반영하도록 정교화해야 한다고 제시했다.
소규모 정비사업이 집중되는 지역에 대해서는 기반시설 확보와 주변 지역을 함께 고려하는 통합적인 관리가 필요하며, 지구단위계획과 도시계획 심의를 활용한 계획적 개발을 통해 복합 기능을 유지하면서 난개발을 방지해야 한다고 강조했다.
인천연구원 안내영 연구위원은 "인천시는 전국에서 가장 넓은 준주거지역을 보유한 만큼, 획일적인 관리보다는 지역 특성과 지정 목적을 고려한 관리가 필요하다"며, "준주거지역의 복합 기능을 유지하면서도 과밀 개발을 방지할 수 있는 합리적인 관리 기준을 마련해 지속가능한 도시 공간을 조성해야 한다"고 밝혔다.
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