[PEDIEN] 서울 중구가 다산동의 노후 저층주거지 정비 사업에 속도를 내고 있다. 남산 고도제한 완화에 이어 2024년 서울시 휴먼타운 2.0 사업지로 선정된 다산동 일대가 지난 7월 건축협정 집중구역으로 지정된 데 이어, 이달 5일 서울시 특별건축구역으로 최종 지정·고시됐다. 이번 지정으로 다산동 노후 주택 거주민들의 주택 정비 여건이 한층 개선될 전망이다.
이번 특별건축구역으로 지정된 다산동 휴먼타운 2.0 사업지는 신당동 432-173번지 일대로, 남산 자락에 자리한 오래된 저층주거지다. 이곳은 고도지구, 문화재보호구역 등 각종 규제와 경사진 지형, 작은 필지들이 겹쳐 주택 정비에 어려움을 겪어왔다. 전체 361필지 중 43.2%가 90㎡ 미만의 소규모 필지이며, 건축물의 77.3%는 지어진 지 20년이 넘은 노후 주택이다.
특별건축구역 제도는 지역 특성에 맞춰 건축 규제를 완화하고 토지를 효율적으로 활용할 수 있도록 지원하는 제도다. 대규모 재개발 없이도 기존 골목과 마을의 정취를 보존하면서 노후 주택을 새로 지을 수 있도록 돕는다는 장점이 있다. 이번 다산동 특별건축구역 지정으로 용적률, 건폐율, 대지 안의 공지, 조경 등 4개 분야에 걸쳐 건축 특례가 마련됐다.
가장 눈에 띄는 변화는 용적률 완화다. 제1종 일반주거지역의 용적률이 기존 150%에서 최대 180%까지, 즉 1.2배까지 높아진다. 또한, 건축선과 인접 대지경계선에서 띄워야 하는 거리 규제도 완화된다. 연립주택의 경우 기존 2m에서 1m로, 다세대주택은 1m에서 0.5m로 줄어든다. 옥상 조경을 법정 조경 면적으로 인정하는 비율 역시 기존 2분의 1에서 3분의 2로 확대된다.
경사지로 인해 지상으로 드러나는 지하층을 주차장이나 비주거용도로 활용할 경우, 건폐율을 기존 60%에서 80%까지 완화할 수 있어 경사지 땅도 보다 효율적으로 활용할 수 있게 된다. 이러한 건축 특례를 적용받기 위해서는 마을 경관과 조화되는 건축 계획을 수립해야 한다. 건축주는 ‘신당동 특별건축구역 디자인 가이드라인’에 명시된 건축 배치, 외관 디자인, 외부 공간 등 11개 항목을 반영하고, 건축 허가 신청 시 ‘특례적용계획서’를 함께 제출해야 한다. 특례 적용 여부와 완화 범위는 서울시 건축위원회 심의를 거쳐 최종 결정된다.
중구는 올해 안에 특별건축구역 및 건축협정 집중구역 지정 사항을 ‘다산권 성곽마을 주거환경개선사업’ 정비계획에 반영하여 본격적인 사업 시행에 나설 계획이다. 구 관계자는 “남산 고도제한 완화에 이어 특별건축구역 지정까지, 다산동 저층 노후 주택 주민들의 주택 정비 여건이 크게 개선되고 있다”며 “다산동을 비롯한 남산 주변 주거지가 계속 살고 싶은 매력적인 장소로 거듭날 수 있도록 맞춤형 지원을 지속해 나갈 것”이라고 밝혔다.
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