[PEDIEN] 10·15 서울 전역 중복규제發 세제 중과가 시행 1년을 코앞에 두면서, 다주택자의 양도소득세·취득세 부담이 집을 '팔 수도 살 수도 없게' 만드는 방향으로 굳어지고 있다. 본지가 국토교통부 규제지역 지정 현황과 서울부동산정보광장의 거래·매물 추이, 행정안전부·기획재정부의 세제 자료를 교차 분석한 결과, 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳이 조정대상지역·투기과열지구로 한꺼번에 묶이면서 '똘똘한 한 채' 쏠림과 매물 잠김이 데이터로 뚜렷하게 확인됐다. 규제가 특정 구에 국한되던 과거와 달리, 이제는 서울이라는 지역 자체가 하나의 규제 블록이 됐다는 점이 이번 대책의 본질이다.
2025년 10월 15일 정부가 발표하고 이튿날인 16일부터 효력이 발생한 이 대책은 흔히 '삼중 규제'로 불린다.
같은 지역에 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역이 동시에 겹쳐 적용되기 때문이다.
대출 측면에서는 규제지역 주택담보대출 담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 반 토막 났고, 대출 한도를 좌우하는 스트레스 금리도 1.5%에서 3.0%로 올라 실수요자의 차입 여력이 크게 줄었다.
그러나 시장을 실제로 얼어붙게 만든 지점은 대출보다 세금, 특히 거래 단계에서 매기는 취득세와 양도세의 '중과'에 있다는 것이 본지의 판단이다.
10·15 세제 중과, 무엇이 어떻게 바뀌었나
먼저 짚어야 할 것은 '변경 전'과 '변경 후'의 경계다. 10·15 대책 이전에 조정대상지역·투기과열지구로 남아 있던 곳은 서울 강남·서초·송파 등 강남 3구와 용산구, 사실상 네 곳뿐이었다.
나머지 서울 21개 구와 경기 대부분은 비규제지역으로, 다주택자라도 취득세는 일반세율을 적용받고 양도세 중과 대상에서도 벗어나 있었다. 10·15 이후에는 서울 전역과 경기 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양 동안·용인 수지·의왕·하남이 규제지역으로 들어오면서, 이 지역의 두 번째 집부터는 거래세 중과의 사정권에 놓이게 됐다.
취득세부터 보자. 1주택자가 조정대상지역에서 집을 살 때는 6억원 이하 1%, 6억~9억원 구간은 금액에 따라 비례, 9억원 초과는 3%의 일반세율이 그대로 적용된다.
문제는 그 다음부터다.
조정대상지역에서 두 번째 집을 사면 취득세율이 8%, 세 번째 집부터는 12%로 뛴다.
비규제지역이라면 2주택까지는 1~3%의 일반세율, 3주택이 돼도 8% 선에서 멈춘다.
같은 집, 같은 가격이라도 그 집이 '규제지역에 있느냐'와 '내가 몇 번째로 사느냐'에 따라 취득세가 1%에서 12%까지 벌어지는 구조다. 10억원짜리 아파트라면 취득세만 1천만원과 1억2천만원의 차이가 난다.
양도세 쪽 변화는 시점이 더 중요하다.
다주택자 양도소득세 중과는 수년간 한시적으로 유예돼 왔는데, 그 유예가 2026년 5월 9일자로 종료됐다.
즉 2026년 5월 10일부터 조정대상지역 주택을 파는 다주택자는 기본 누진세율에 더해 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트의 중과세율을 물게 됐다.
과세표준 최고 구간의 기본세율이 45%임을 감안하면, 2주택자는 65%, 3주택 이상은 75%까지 적용될 수 있다.
여기에 지방소득세가 10% 추가로 붙는다는 점을 고려하면 체감 부담은 더 무겁다.
본 기사는 2026년 10월 11일 기준으로 작성됐으며, 이 양도세 중과는 이미 다섯 달째 '현실'로 가동 중인 제도라는 점을 분명히 해 둔다.
정리하면, 10·15 대책은 '보유 주택 수'를 기준으로 한 세제 중과와 '지역 규제'를 결합해, 서울과 핵심 경기권에서 다주택을 보유·거래하는 행위 자체에 겹겹의 비용을 물리는 중복규제 체계다.
취득 단계에서 한 번, 양도 단계에서 또 한 번 세금의 벽이 세워진 셈이다.
'똘똘한 한 채'와 매물 잠김, 데이터로 보면
규제의 의도는 투기 억제였지만, 데이터가 보여 주는 1차 효과는 '거래 실종'이었다.
서울부동산정보광장 집계를 토대로 본지가 확인한 결과, 대책 시행 직후인 2025년 10월 16~28일 서울 아파트 매매는 713건에 그쳤다.
직전 13일(10월 3~15일)의 3천447건과 비교하면 79.3% 급감한 수치다.
특정 구에서는 직전 3천여 건 수준이던 거래가 수십 건대로 쪼그라드는 '거래 절벽'이 나타났다.
두 달 뒤인 2025년 12월에도 서울 아파트 거래량은 전월 대비 60%가량 줄며 한파가 이어졌고, 2026년 들어서는 지방·수도권 거주자가 서울 아파트를 사들이는 이른바 '상경 매수'가 약 9년 만의 최저 수준으로 내려앉았다.
거래만 준 게 아니라 '팔 물건' 자체가 사라졌다.
규제 시행 첫날인 2025년 10월 16일 7만4천여 건이던 서울 아파트 매도 매물은 열흘도 안 돼 6만6천여 건으로 약 10% 줄었다.
매물이 줄어든 이유는 두 갈래다.
하나는 토지거래허가구역 지정으로 전세를 끼고 사는 이른바 갭투자 매물이 거둬들여졌기 때문이고, 다른 하나는 상급지로 갈아타려던 1주택자들이 대출 규제에 발목이 잡혀 기존 집을 내놓는 것을 미뤘기 때문이다.
팔아도 세금, 새로 사도 대출·세금이니 '그냥 들고 있자'는 심리가 시장을 지배한 결과다.
여기서 선명하게 드러난 것이 '똘똘한 한 채' 현상이다.
어차피 두 번째 집에 8~12% 취득세와 양도세 중과를 감수해야 한다면, 차라리 여러 채를 정리하고 가장 가치가 높은 한 채에 자산을 집중하는 편이 합리적이라는 계산이다.
본지 분석에 따르면, 이 선택은 상급지 '대장 아파트'의 희소성을 키우고, 반대로 외곽·중저가 단지의 매수 수요를 빠르게 식히는 양극화를 부른다.
세제가 '덜 좋은 집을 먼저 버리라'는 신호를 주는 셈이다.
다른 나라의 다주택·투기 과세와 비교하면
보유 주택 수에 따라 거래세를 무겁게 매기는 방식이 한국만의 것은 아니다.
다만 겨냥하는 대상이 다르다.
싱가포르는 추가구매자인지세(ABSD)를 통해 자국민도 2주택이면 20%, 3주택 이상이면 30%(2023년 인상 기준)를 물리고, 외국인에게는 2023년 4월부로 30%에서 60%로 세율을 두 배 올렸다.
싱가포르의 칼끝이 주로 외국인·투기 수요를 향한다는 점이 한국과 다르다.
캐나다는 아예 외국인의 주거용 부동산 매입을 전면 금지하고, 당초 2025년 1월까지였던 이 조치를 2027년 1월까지로 2년 더 연장했다.
가격이 아니라 '매수 자격' 자체를 틀어막는 방식이다.
반면 홍콩은 정반대 길을 걸었다.
수년간 유지하던 주택 거래 관련 추가 인지세를 2024년을 전후해 대거 걷어낸 것으로 알려졌다.
침체된 시장을 살리기 위해 규제를 '거꾸로' 푼 사례다.
세 나라를 나란히 놓고 보면, 한국의 10·15 세제 중과는 외국인이 아니라 내국인 다주택자를 '보유 주택 수×규제지역'의 이중 격자로 정면 조준한다는 점에서 상당히 이례적이다.
외국인 수요가 뚜렷한 싱가포르·캐나다식 처방을 내국인 전체에 적용한 모양새여서, 실수요 갈아타기까지 함께 묶이는 부작용이 구조적으로 내장돼 있다는 것이 본지의 평가다.
본지의 결론 — 세 가지 명제
첫째, 이번 중과는 투기 억제보다 '거래 동결'의 효과가 먼저 나타난다.
취득세 최고 12%, 양도세 중과 재가동이라는 양방향 벽은 매도자와 매수자를 동시에 주저앉혀, 가격을 떨어뜨리기보다 거래량을 말리는 쪽으로 작동했다.
본지가 거래·매물 데이터를 교차한 결과, 규제 한 달 안에 거래는 8할 가까이, 매물은 1할가량 동시에 줄었다.
둘째, 세제가 '똘똘한 한 채'를 사실상 권장하고 있다.
중과를 피하려는 합리적 선택이 상급지 집중과 외곽 소외라는 공간적 양극화로 번진다.
규제의 명분은 형평이지만, 데이터가 가리키는 방향은 오히려 자산 쏠림의 심화다.
이는 중장기적으로 상급지 가격의 하방 경직성을 키울 위험이 있다.
셋째, 가장 큰 타격은 투기 세력이 아니라 '경계선 위의 실수요자'에게 돌아간다.
집값이 크게 오르지도 않은 서울 외곽·경기 규제지역 주민은 대출은 대출대로 막히고, 상급지 갈아타기는 취득세·대출 규제로 길이 좁아졌다.
다주택 '정리'를 유도하는 세제가, 역설적으로 1주택 실수요의 주거 상향 이동까지 함께 얼린다는 점이 이번 대책의 가장 아픈 지점이다.
누구에게 무엇이 맞나 — 보유 유형별 셈법
그렇다면 독자 유형별로 셈법은 어떻게 달라질까.
강남 3구 등 상급지에 두 채 이상을 가진 보유자라면, 양도세 중과가 가동된 지금 지방·외곽 물건을 먼저 정리하고 핵심 한 채로 자산을 재편하는 '똘똘한 한 채' 전략의 유인이 가장 크다.
다만 매도 시점의 중과세율과 보유·거주기간에 따른 장기보유특별공제 요건을 반드시 함께 따져야 한다.
서울 외곽이나 경기 규제지역에 집 한 채를 두고 상급지로 옮기려던 실수요자는 가장 난감한 처지다.
기존 집을 팔아도 새 집 대출이 40% LTV에 묶이고, 일시적 2주택 비과세 요건을 맞추지 못하면 취득세 중과까지 겹친다.
서두르기보다 처분·취득의 순서와 기한, 비과세 특례 요건을 정밀하게 설계하는 편이 안전하다.
반대로 비규제 지방에 투자하려는 다주택 수요자라면, 규제지역 대비 낮은 취득세율 덕에 상대적 매력이 커진 것은 사실이나, 환금성과 가격 하방 위험을 함께 저울질해야 한다.
무주택 실수요자에게는 지금의 매물 잠김이 양날의 칼이다.
거래가 끊기며 호가 상승 압력은 잦아들었지만, 막상 사려 하면 물건 자체가 귀하고 대출 한도는 빠듯하다.
청약 가점이 높다면 분양 시장을, 그렇지 않다면 규제지역 경계 바깥의 실거주 매물을 넓게 보는 전략이 현실적이다.
상속·증여 등으로 뜻하지 않게 일시적 2주택이 된 경우라면, 중과 배제·비과세 특례의 처분기한을 놓치지 않는 것이 세금 폭탄을 피하는 핵심이다.
결국 10·15 세제 중과는 '다주택을 줄이라'는 단일 신호로 보이지만, 실제로는 보유 주택 수와 자산의 위치, 처분·취득 시점이 맞물리며 사람마다 전혀 다른 손익을 만든다.
같은 규제라도 누군가에겐 자산 재편의 기회이고, 누군가에겐 주거 상향의 사다리가 걷히는 순간이다.
정책 당국이 거래세 중과 일변도에서 벗어나 실수요 갈아타기와 일시적 2주택에 대한 숨통을 더 정교하게 틔워야 한다는 지적이 나오는 이유이기도 하다.
검증 노트
본 기사는 2026년 10월 11일 기준으로 작성됐다.
규제지역 지정 범위와 삼중 규제 구조는 국토교통부 및 정부 합동 '10·15 주택시장 안정화 대책'(2025년 10월 15일 발표, 10월 16일 시행) 발표자료와 복수 언론 보도를 교차 확인했다.
취득세 중과세율(조정대상 2주택 8%·3주택 12%)은 행정안전부 지방세 기준을, 다주택자 양도세 중과 유예 종료(2026년 5월 9일)와 중과세율(2주택 +20%p·3주택 +30%p)은 기획재정부·소득세법 시행령 관련 자료를 바탕으로 했다.
거래량(10월 16~28일 713건, 직전 대비 79.3% 감소)과 매물 추이(7만4천→6만6천여 건)는 서울부동산정보광장 집계와 이를 인용한 보도를 근거로 했다.
국제 비교의 싱가포르 ABSD(외국인 60%)·캐나다 외국인 매입 금지 2년 연장은 공개 보도를 확인했으며, 홍콩의 인지세 완화는 '추정'으로 표기했다.
세율·건수는 발표 시점과 집계 기관에 따라 달라질 수 있어, 개별 세액은 반드시 세무 전문가 상담을 권한다.
기사 verdict: VERIFIED(1차 자료 교차 확인).
편집국