[PEDIEN] 서울 정비사업 일반분양 비중 21.8% 붕괴.
재건축·재개발로 지어 올리는 아파트 가운데 무주택자가 청약으로 노릴 수 있는 일반분양 물량이 다섯 가구 중 한 가구를 겨우 넘기는 수준으로 쪼그라들었다.
본지가 국회 국정감사에서 공개된 주택도시보증공사(HUG) 조합사업비대출보증 자료와 최근 공사비·분담금 통계를 교차 분석한 결과, 서울 정비사업은 '헐고 다시 지어 집을 늘리는' 전통적 공급 기능이 구조적으로 약해지고 있는 것으로 나타났다.
사람들이 흔히 검색하는 '정비사업 일반분양 비중 21.8% 붕괴 이유'의 핵심은 단순한 경기 등락이 아니라, 치솟은 공사비가 분양가와 조합원 부담을 동시에 끌어올리면서 일반분양으로 돌릴 여력 자체가 줄어든 데 있다.
장종태 더불어민주당 의원이 HUG로부터 받아 분석한 자료를 보면, 서울 정비사업장의 3.3㎡당 평균 예정 분양가는 2021년 3130만원에서 2026년 8월 5290만원으로 5년 새 1.7배 뛰었다.
같은 기간 일반분양 비중은 2021년 전체 8129세대 중 2401세대로 29.5%였던 것이 2026년에는 1만9962세대 중 4361세대인 21.8%로 내려앉았다.
연도별로 끊어 보면 하락의 결이 더 또렷하다. 2023년 37.8%였던 일반분양 비중은 2024년 31.9%, 2025년 24.0%, 2026년 21.8%로 3년 연속 떨어졌다. 2021년 8월부터 2026년 8월까지 보증을 받은 62개 사업장 7만5411세대를 통째로 놓고 보면 조합원분이 4만3310세대로 57.4%, 일반분양이 2만2067세대로 29.3%, 임대주택이 1만34세대로 13.3%다.
전체 공급의 절반 이상이 이미 집을 가진 조합원 몫으로 먼저 배정되는 구조가 굳어진 셈이다.
정비사업 일반분양 비중 21.8% 붕괴, 숫자로 보면 무엇이 달라졌나
비중이 몇 퍼센트 떨어졌다는 이야기만으로는 체감이 어렵다.
핵심은 '왜 줄었나'다.
재건축·재개발 아파트는 대개 세 덩어리로 나뉜다.
기존 소유주인 조합원이 새 집을 받아 가는 조합원분, 임대주택 의무분, 그리고 남는 물량을 시장에 파는 일반분양이다.
일반분양은 조합이 공사비를 회수하는 지갑이자, 무주택자가 신축 아파트에 진입하는 거의 유일한 통로다.
그런데 평당 공사비가 2년 새 1000만원대 초반에서 1370만원까지 역대 최고치로 뛰고, 여의도 일부 재건축에서는 3.3㎡당 1590만원 입찰까지 등장하면서 셈법이 뒤틀렸다.
공사비가 오르면 조합이 메워야 할 돈이 커지고, 그 돈을 일반분양가로 넘기려 해도 분양가상한제와 시장 눈높이에 막혀 한 번에 올리기 어렵다.
결국 조합은 세대수 설계를 조합원 중심으로 짜고, 늘어난 용적률의 상당 부분을 임대로 돌리며, 일반분양으로 돌아갈 몫은 뒤로 밀린다.
본지 분석의 첫 번째 결론은 이것이다.
일반분양 비중 하락은 '분양이 안 돼서'가 아니라 '분양할 물량을 애초에 적게 설계하게 되는' 비용 구조의 산물이라는 점이다.
둘째, 분양가 1.7배와 일반분양 비중 하락은 별개의 사건이 아니라 같은 뿌리에서 나온 두 가지다.
공사비 급등이라는 한 원인이 한쪽에선 분양가를, 다른 쪽에선 조합원 분담금을 밀어 올리며 일반분양을 양쪽에서 압박한다.
실제로 은마아파트 전용 84㎡ 추정 분담금은 1년 새 1억8000만원에서 4억3000만원으로 약 2.4배로 불었고, 강남권 일부 단지에서는 추정 분담금이 수십억원대로 제시되는 사례까지 나왔다.
셋째, 서울 주택 공급을 민간 정비사업에 거의 전적으로 의존하는 지금 구조에서 이 변화는 무주택 실수요자에게 직접적인 타격으로 되돌아온다는 것이 본지의 판단이다.
재건축·재개발이 더 이상 신규 공급원이 못 된다는 말은 사실인가
그렇다면 '재건축·재개발이 더 이상 신규 공급원이 아니다'라는 단언은 어디까지 맞을까.
절반만 맞다.
정비사업이 전체 주택 수를 늘리는 순증 효과 자체는 여전히 존재한다.
서울시가 최근 3년간 준공된 정비사업 59곳을 분석한 결과 사업 전보다 주택 수가 36.4% 늘었고, 재개발은 27.4%, 재건축은 44.2% 증가했다. 2031년까지 관리 중인 253개 구역에서도 기존보다 39.2% 순증이 예상된다는 것이 서울시 추계다.
서울에서 착공하는 아파트 열 가구 중 여덟 가구가 정비사업 물량이고, 최근 3년 공급의 90% 이상을 민간 정비사업이 담당했다.
숫자만 보면 정비사업은 여전히 서울 공급의 심장이다.
문제는 '누구를 위한 공급이냐'다.
총량은 늘어도 그 증가분의 대부분이 조합원과 임대로 먼저 흡수되고, 시장에 풀리는 일반분양 몫이 21.8%까지 얇아지면 무주택자가 체감하는 '살 수 있는 새 집'은 오히려 줄어든다.
게다가 2026년부터 2028년까지 3년간 서울 정비사업 이주 예정 물량은 8만3546가구인 데 비해 신규 입주는 6만4080가구에 그쳐, 재건축을 돌리는 과정에서 단기적으로는 멸실이 공급을 앞지르는 구간이 생긴다.
집을 늘리는 사업이 당장 살 집을 줄이는 역설이다.
그래서 본지는 '공급원이 사라졌다'보다 '공급원의 수혜가 기존 자산가 쪽으로 기울었다'가 더 정확한 진단이라고 본다.
해외는 재개발 공급을 어떻게 나누나
이 지점에서 해외 사례가 거울이 된다.
일본 도쿄는 도심 시가지재개발사업에 용적률 인센티브를 주되, 늘어난 바닥면적의 상당 부분을 '보류상'이라는 이름으로 사업자가 처분해 자금을 조달하는 구조를 오래 운영해 왔다.
공공이 용적률을 얹어 주는 대신 민간이 그 과실을 일정 부분 시장 공급으로 되돌리도록 설계한 것이다.
영국 런던은 방식이 다르다.
일정 규모 이상의 개발에는 '섹션106'과 같은 개발이익 환수 장치를 통해 적정가격주택(affordable housing)을 일정 비율 의무화하고, 그 비율을 두고 자치구와 개발사가 사업 초기에 협상한다.
공급의 성격 자체를 처음부터 못 박아 두는 방식이다.
싱가포르는 아예 공급의 축을 다르게 짰다.
주택개발청(HDB)이 분양·임대 물량을 직접 공급하는 공공 중심 구조여서, 민간 재건축(앙블록)은 보완재에 머문다.
세 나라의 공통점은 '정비로 늘린 집을 어떻게 나눌지'를 사업성 논리에만 맡기지 않고 제도로 미리 규정해 둔다는 데 있다.
반면 한국 서울은 공급의 9할을 민간 정비사업에 의존하면서도 일반분양 비중은 공사비와 분양가 등락에 따라 사실상 시장에 방임돼 있다.
비중이 3년 새 37.8%에서 21.8%로 내려앉은 배경에는 이 제도적 공백도 자리한다.
물론 반론도 있다.
공사비 급등은 글로벌 원자재 인플레이션과 인건비 상승, 초고층·고급화 설계 경쟁이 겹친 결과여서 특정 주체를 탓하기 어렵다.
조합 입장에선 분양가상한제 탓에 일반분양가를 시세만큼 올리지 못해 그 차액이 고스란히 분담금으로 전가된다고 항변한다.
실제로 분양가상한제가 조합원 분담금을 키우는 한 요인이라는 지적은 업계에서 반복돼 왔다.
다만 상한제를 풀면 분양가가 더 올라 무주택자 부담이 커지는 맞교환이 생긴다는 점에서, 이 논쟁은 '누구의 부담을 줄일 것인가'의 가치 선택에 가깝다.
상한제 하나로 일반분양 비중 붕괴를 전부 설명하기는 어렵다는 것이 본지의 판단이다.
정비사업 일반분양 비중 붕괴, 앞으로의 전망과 대책
정부도 손을 놓고 있지는 않다.
국토교통부는 2025년 12월 공사비 급등으로 멈춰 섰던 공공지원민간임대 연계형 정비사업 제도를 손봤다.
사업시행인가 이후 공사비지수가 20% 이상 오르면 임대주택 매매가격을 다시 산정할 수 있게 하고, 종전에 임대로만 묶였던 물량 가운데 일부를 일반분양으로 전환하도록 허용한 것이 핵심이다.
용적률 완화분에 해당하는 몫은 임대로 유지해 공공성은 지키되, 사업성을 끌어올려 멈춰 선 약 4만 세대의 삽을 다시 뜨게 하겠다는 취지다.
변경 전에는 최근 3년 공사비 상승분만 반영하고 일반분양 전환을 사실상 막았던 것과 비교하면, 변경 후에는 전체 사업 기간의 공사비 상승을 인정하고 일반분양 숨통을 일부 틔운 셈이다.
본지는 세 가지를 주문한다.
첫째, 일반분양 비중을 경기 변수에만 맡기지 말고, 용적률 인센티브를 줄 때 공공이 받아야 할 몫을 '임대'와 '일반분양'으로 명확히 쪼개 설계하는 원칙이 필요하다.
영국식으로 사업 초기에 공급 구성을 못 박아 두면 비중이 시장 상황에 따라 반 토막 나는 일을 줄일 수 있다.
둘째, 공사비 검증과 분담금 산정의 투명성을 높여야 한다.
조합원이 수억원대 분담금을 통보받고서야 사업 재검토에 들어가는 지금의 뒷북 구조로는 취약한 조합원, 특히 현금 여력이 없는 고령·1주택 실거주자가 사업에서 밀려나 '원주민 이탈'을 가속한다.
셋째, 재건축 이주기 멸실과 입주 시차를 메울 공공·전세 대책을 병행해야 한다. 2026~2028년 이주 물량이 입주를 앞지르는 구간을 방치하면, 전·월세 불안이 무주택자를 두 번 때린다.
결국 '21.8%'라는 숫자는 재건축·재개발을 그만두라는 신호가 아니라, 정비사업이 누구에게 집을 공급하는 사업인지 다시 설계하라는 경고에 가깝다.
공급의 총량을 민간에 맡겼으면, 그 과실을 나누는 규칙만큼은 공공이 쥐고 있어야 한다.
서울 집값과 무주택 실수요의 미래가 이 비율 한 칸에 달려 있다.
검증 노트
본 기사는 2026-11-11 기준으로 작성됐다. 핵심 수치인 서울 정비사업 일반분양 비중 21.8%, 예정 분양가 5년간 1.7배 상승(3130만원→5290만원), 연도별 비중(2023년 37.8%→2026년 21.8%), 62개 사업장 7만5411세대의 조합원분·일반분양·임대 구성은 장종태 의원실이 주택도시보증공사(HUG) 조합사업비대출보증 자료를 분석해 2026년 9월 국정감사에서 공개한 데이터를 1차 근거로 교차 확인했다. 공사비 평당 1370만원·여의도 1590만원, 은마 분담금 2.4배 증가는 2026년 다수 보도를, 정비사업 순증효과(36.4%·39.2%)와 이주-입주 시차(8만3546가구 대 6만4080가구)는 서울시 공급효과 백서와 관련 보도를 참고했다. 연계형 정비사업 제도개선은 국토교통부 2025년 12월 발표를 확인했다. 팩트체크 판정: 일반분양 비중 21.8%·분양가 1.7배 상승은 TRUE, '재건축이 더 이상 공급원이 아니다'는 순증효과가 존재하는 만큼 MISLEADING, '분양가상한제가 비중 붕괴의 단일 원인'은 DISPUTED로 판정했다. 기사 전체 핵심 주장 종합 판정은 수치는 사실이나 해석에 과장이 섞여 있어 HALF-TRUE다. 해외 제도 비교는 각국의 일반적 제도 설계를 정성적으로 요약한 것으로, 세부 수치는 포함하지 않았다.
편집국