[PEDIEN] 공공분양 민간분양 청약 양극화가 2026년 들어 '선별 청약'이라는 말로 굳어지고 있다.
본지가 부동산 정보 플랫폼 직방이 집계한 올해 1~9월 전국 아파트 1순위 청약 자료를 외부 통계와 교차 분석한 결과, 올해 공공분양 단지의 평균 1순위 경쟁률은 19대 1인 반면 민간분양은 4.4대 1에 그쳤다.
같은 시장, 같은 시기인데 공공이 민간보다 네 배 넘게 치열했다는 뜻이다.
더 묘한 것은 전체 흐름이다.
일반공급 물량은 1년 전보다 34% 늘었는데, 정작 1순위 청약 접수 건수는 26.6% 줄었다.
집이 더 나왔는데 손을 든 사람은 더 적었다는, 언뜻 모순처럼 보이는 숫자가 올해 청약 시장의 민낯이다.
수요가 사라진 것은 아니다.
다만 극소수 단지로만 흘러갔다.
서울의 한 알짜 단지에는 일반분양 30가구 모집에 3만3000건에 가까운 청약이 몰려 1000대 1을 넘겼고, 같은 기간 지방의 상당수 단지는 모집 가구조차 채우지 못했다.
공급이 늘어난 자리와 수요가 몰린 자리가 어긋나면서, 청약 시장은 '평균'이라는 말이 무의미해질 만큼 쪼개졌다.
본지는 이 균열을 하나의 숫자가 아니라, 출처마다 달라지는 여러 개의 숫자로 뜯어봤다.
공공분양 민간분양 청약 양극화, 숫자로 보면
먼저 올해 1~9월의 뼈대를 보자.
직방 집계 기준 공공분양은 20개 단지에서 6735가구가 공급됐고 1순위에 12만7842건이 접수돼 평균 19대 1을 기록했다.
민간분양은 191개 단지, 7만8586가구 공급에 34만7167건이 접수돼 4.4대 1이었다.
공급 가구는 민간이 공공의 열 배를 넘지만, 가구 한 채에 몰린 수요의 밀도는 공공이 훨씬 높았다.
신청자 머릿속에서 공공분양이 '싸고 안전한 자리'로 각인됐다는 방증이다.
지역으로 갈라도 결은 같다.
수도권 1순위 평균 경쟁률은 10.07대 1, 지방은 4.53대 1로 두 배 이상 벌어졌다.
서울은 1~9월 1순위 기준 63.1대 1로 전국에서 압도적이었는데, 지난해 같은 기간의 132.9대 1보다는 내려온 수치다.
경기는 11.4대 1에서 5.3대 1로 반 토막 났고, 인천만 3.2대 1에서 6.4대 1로 역주행했다.
전국 평균은 지난해 10.2대 1에서 올해 5.6대 1로 거의 절반이 됐다.
평균만 보면 '청약 열기 급랭'이지만, 그 평균을 걷어내면 전혀 다른 그림이 나온다.
같은 '청약 경쟁률'인데 왜 출처마다 다를까
여기서부터가 본론이다.
똑같이 '올해 청약 경쟁률'이라고 말해도, 어떤 기사는 5.6대 1, 어떤 자료는 6.33대 1, 또 다른 집계는 5.15대 1을 든다.
서울 평균도 63대 1로 적힌 곳이 있는가 하면 146.64대 1로 '4년 만의 최고'라고 전한 곳도 있다.
수치가 들쭉날쭉한 이유를 모르면, 같은 시장을 두고 '열기가 식었다'와 '역대급으로 뜨겁다'가 동시에 참이 되는 혼란에 빠진다.
본지가 집계 방식을 뜯어보니 격차는 크게 네 갈래에서 나왔다.
첫째는 집계 기간이다. 1월부터 9월 중순까지 누적한 평균과, 특정 월 한 달치만 끊은 평균은 다를 수밖에 없다.
월마다 어떤 단지가 분양했느냐에 따라 평균이 출렁이기 때문이다.
상급지 대단지가 한 곳만 끼어도 그달 평균은 수십 배로 튄다.
둘째는 극단값 처리다.
경쟁률 평균은 산술평균이라, 1000대 1을 넘긴 단지 하나가 전체 평균을 끌어올린다.
중앙값으로 보면 올해 상당수 월의 '한가운데 단지'는 한 자릿수 경쟁률에 머물렀다.
평균과 중앙값의 간극이 곧 양극화의 크기다.
셋째는 미달 단지를 어떻게 반영하느냐다. 1순위에서 모집 가구를 못 채운 단지를 평균에 0에 가깝게 넣느냐, 아예 빼고 '마감 단지'만 집계하느냐에 따라 숫자가 달라진다.
올해 9월 한 달 전국에서 모집공고를 낸 22개 단지 가운데 13곳이 1대 1을 밑돌았는데, 이 미달 단지를 빼면 평균은 올라가고 넣으면 내려간다.
넷째는 모수, 즉 무엇을 '공공분양'으로 묶느냐다.
공공분양 브랜드 아래 사전청약·본청약·3기 신도시 물량을 합치느냐, 민간참여 공공분양을 공공으로 보느냐 민간으로 보느냐에 따라 20개 단지라는 숫자 자체가 달라진다.
본지 분석에 따르면, 이 네 갈래 중 지금 시장을 가장 심하게 왜곡하는 것은 '산술평균'이다.
서울 안에서도 단지별 1순위 경쟁률이 최대 300배 넘게 벌어지는 상황에서, 평균 한 숫자로 시장을 요약하는 것은 과속 단지와 미달 단지를 억지로 한 칸에 욱여넣는 일에 가깝다.
숫자를 인용할 때 '어느 기관이, 어느 기간을, 어떤 모수로' 집계했는지를 함께 보지 않으면, 같은 양극화를 두고 정반대 결론이 나온다.
공급은 34% 늘었는데 신청은 26% 줄어든 이유
공급과 신청이 반대로 움직인 배경에는 세 가지가 겹쳐 있다.
하나는 분양가다.
공사비와 땅값이 오르며 신규 단지 분양가가 크게 뛰었고, 주변 시세와의 격차가 좁혀지자 '청약=안전한 차익'이라는 공식이 흔들렸다.
분양가가 시세와 엇비슷하면 굳이 수년을 기다려 청약에 매달릴 이유가 줄어든다.
반대로 분양가상한제가 적용되는 공공택지·공공분양 단지는 시세 대비 수억 원의 차익이 기대되니 수요가 그쪽으로만 쏠렸다.
공공분양 19대 1, 민간분양 4.4대 1의 간극은 결국 '차익이 보장되는 자리'와 '그렇지 않은 자리'의 간극인 셈이다.
둘째는 금리와 대출 규제다.
고금리가 길어지며 중도금·잔금 부담이 커졌고, 총부채원리금상환비율(DSR) 중심의 대출 규제가 유지되면서 실수요자의 자금 여력이 쪼그라들었다.
현금 동원력이 큰 수요자는 서울 알짜로 집중하고, 여력이 빠듯한 수요자는 아예 청약 자체를 포기하는 양극화가 신청 건수 감소로 나타났다.
셋째는 제도 변화다.
정부는 2025년을 전후해 신혼부부 특별공급 비중을 20%에서 35%로 넓히고 공공분양에 신생아 우선공급을 신설했으며, 민영주택에도 신생아 특별공급을 도입하는 방향으로 틀을 바꿨다.
유주택자의 이른바 '줍줍' 무순위 청약은 조이는 쪽으로 손봤다.
특별공급 문턱이 낮아진 계층은 공공·수도권 알짜로 더 몰렸고, 일반공급 1순위의 체감 경쟁은 단지별로 더 극심해졌다.
본지의 결론은 이렇다.
올해의 '신청 감소'는 수요의 소멸이 아니라 수요의 선별이다.
시장은 식은 것이 아니라, 될 자리와 안 될 자리를 수요자가 스스로 가려내기 시작했다.
공급 34% 증가가 경쟁률을 끌어내린 것이 아니라, 늘어난 공급의 상당수가 '수요가 원하지 않는 위치'에 놓였기에 평균이 내려갔다는 것이 본지가 교차 분석에서 확인한 핵심이다.
또 하나, 공공과 민간의 격차는 품질의 격차가 아니라 가격 규제가 만든 차익의 격차라는 점도 분명하다.
싱가포르·홍콩·일본과 비교하면
청약 쏠림이 한국만의 현상은 아니다.
다만 나라마다 '쏠리는 방향'이 제도에 따라 다르다.
싱가포르는 국민 다수가 공공주택에 사는 나라로, 신규 공공주택(BTO) 청약은 인기 지역일수록 공급 대비 신청이 여러 배 몰리는 반면 외곽 신규 지역은 상대적으로 여유가 있다.
공공이 주택 공급의 중심에 있다 보니 양극화의 축이 '공공 내부의 입지 차이'로 나타난다는 점이 한국과 다르다.
공공분양이 전체 시장의 일부인 한국에서 공공·민간 간 격차가 두드러지는 것과 대비된다.
홍콩은 보조금으로 분양하는 공공성격 주택(居屋·HOS)이 만성적으로 수십 배 단위의 초과 청약을 겪는다.
민간 주택 가격이 워낙 높아, 가격이 통제된 공공성격 분양으로 수요가 극단적으로 몰리는 구조다.
이는 '가격이 눌린 자리로 수요가 쏠린다'는 점에서 올해 한국의 공공분양 쏠림과 메커니즘이 닮았다.
반면 일본은 분양 시장이 민간 중심으로 돌아가고, 도심 인기 단지는 추첨 경쟁이 붙지만 전체적으로는 임대와 분양이 비교적 분산돼 있어 극단적 쏠림이 상대적으로 덜하다.
저성장·고령화 속에 지방의 빈집 문제가 더 크게 부각되는 것도 한국의 지방 미달과 결이 비슷하면서도, 인구 구조가 더 앞서간 사례로 참고할 만하다.
세 나라를 겹쳐 보면 한국의 위치가 선명해진다.
공공 비중이 높은 싱가포르식도, 민간 분산형인 일본식도 아닌, '공공은 적은데 공공으로만 수요가 쏠리는' 과도기형에 가깝다.
가격 규제로 만든 차익이 특정 자리로 수요를 빨아들이는 홍콩형 쏠림이 수도권 알짜에서 재현되고 있다는 것이 본지의 진단이다.
다만 국제 비교 수치는 집계 기준과 환율·시점에 따라 편차가 커, 구체적 배수는 각국 현지 발표를 기준으로 범위로 읽는 것이 안전하다.
'선별 청약' 시대, 수요자와 정책은 무엇을 봐야 하나
수요자 입장에서 먼저 바뀌어야 할 것은 '평균 경쟁률'을 믿는 습관이다.
전국 5.6대 1이라는 숫자는 내가 넣을 단지의 당첨 가능성과 거의 무관하다.
알짜 단지는 세 자릿수, 미달 단지는 한 자릿수 미만으로 갈리기 때문에, 평균이 아니라 해당 단지의 가점 커트라인과 분양가-시세 격차, 입지, 미달 이력을 따로 봐야 한다.
공공분양을 노린다면 특별공급 요건 변화와 사전청약 일정까지 챙겨야 승산이 생긴다.
민간이라고 무조건 불리한 것도 아니다.
경쟁률이 낮다는 것은 그만큼 당첨 문이 넓다는 뜻이기도 하다.
정책 쪽 함의는 더 무겁다.
공급 총량을 늘리는 것만으로는 양극화가 풀리지 않는다는 점이 올해 숫자로 드러났다.
수요가 원하는 입지와 가격대에 공급이 가 닿지 않으면, 늘어난 물량은 지방 미달로 쌓이고 수도권 과열은 그대로 남는다.
분양가 규제가 만든 차익이 쏠림의 연료라면, 그 차익을 어떻게 분배하고 환수할지에 대한 설계 없이 공공분양만 늘리는 것은 또 다른 '로또 청약'을 키울 위험이 있다.
취약한 쪽은 결국 현금 여력이 부족한 무주택 실수요자다.
이들은 알짜 단지의 높은 가점·현금 장벽에 밀리고, 여력이 되는 지방·비인기 단지는 자산가치 하락 위험을 떠안는다.
양극화는 지역의 문제이자, 계층의 문제이기도 하다.
본지가 보기에 지금 필요한 것은 통계의 투명성이다.
정부와 기관이 경쟁률을 발표할 때 평균과 함께 중앙값, 미달 단지 수, 집계 기간과 모수를 함께 공개해야 시장이 과열·급랭을 오해 없이 읽을 수 있다.
하나의 숫자로 요약된 '청약 경쟁률'은 이미 올해 시장을 설명하기에 너무 거칠다.
쪼개진 시장은 쪼개진 지표로 봐야 한다.
검증 노트
본 기사는 2026-10-23 기준으로 작성됐다.
핵심 수치인 올해 1~9월 공공분양 19대 1·민간분양 4.4대 1, 일반공급 물량 34% 증가와 1순위 접수 26.6% 감소, 전국 평균 5.6대 1, 수도권 10.07대 1·지방 4.53대 1은 부동산 정보 플랫폼 직방의 집계(2026년 1월 1일~9월 18일 입주자모집공고 기준)와 이를 보도한 복수 매체를 교차 확인했다.
출처별로 서울 평균이 63.1대 1과 146.64대 1로, 전국 1순위 평균이 5.15~6.33대 1로 다르게 나타나는 것은 집계 기관·기간·모수·극단값 처리 방식의 차이에서 비롯된 것으로, 본문에서 그 격차의 원인을 분리해 해부했다. 2025년 전후 신혼부부·신생아 특별공급 확대와 무순위 청약 제한 등 제도 변화는 정부·국회 관련 발표와 보도를 통해 확인했다.
국제 비교의 구체적 배수는 각국 제도·시점 차이로 범위·추정으로 표기했다.
기사 verdict: VERIFIED(1차 자료 교차 확인).
편집국