[PEDIEN] 10·15 대책 1년, 서울의 거래지도가 다시 그려졌다.
본지가 서울부동산정보광장 실거래 신고 자료와 한국부동산원 주간 가격동향, 국토교통부 실거래가 공개시스템을 대책 시행 전후 구간으로 나눠 교차 분석한 결과, 매수세가 한강벨트를 빠져나와 서울 외곽으로 옮겨가는 흐름이 숫자로 또렷하게 잡혔다.
거래가 줄어든 곳과 늘어난 곳의 방향이 정반대였다.
규제가 시장 전체를 식힌 것이 아니라, 수요의 주소를 바꿔 놓았다는 뜻이다.
지난해 10월 전 지역을 규제로 묶은 대책이 1년을 지나며 남긴 가장 선명한 흔적이 바로 이 '거래지도 재편'이다.
본지 분석에 따르면 대책 시행 전후를 비교했을 때 거래가 가장 많이 늘어난 자치구는 중랑구로, 증가율이 80.7%에 달했다.
금천구가 69.0%, 노원구가 65.7%로 뒤를 이었다.
이른바 '노도강(노원·도봉·강북)'과 '금관구(금천·관악·구로)'로 불리는 외곽 중저가 벨트다.
반대로 한강을 낀 고가 지역은 거래가 반 토막 났다.
성동구가 58.1% 줄며 감소폭이 서울에서 가장 컸고, 마포구가 45.9%, 광진구가 40.1% 감소했다.
한쪽에서 거래가 말라붙는 동안 다른 한쪽에서는 거래가 쏟아졌다.
서울이라는 한 도시 안에서 시장이 두 개로 쪼개진 모양새다.
10·15 대책 1년, 서울 거래지도는 어떻게 재편됐나
출발점은 지난해 10월 15일 정부가 내놓은 고강도 대책이었다.
서울 전역과 경기 주요 지역을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 묶는 이른바 '3중 규제'가 핵심이었다.
토지거래허가구역으로 지정되면 실거주 목적이 아닌 매수가 사실상 막힌다.
전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 원천 차단된다는 의미다.
여기에 대출 한도까지 조이면서, 자금 여력이 빠듯한 실수요자일수록 살 수 있는 집의 가격대가 빠르게 내려앉았다.
그 결과가 거래량의 극단적 양극화로 나타났다. 15억 원이 넘는 한강변 고가 단지는 대출이 막히자 거래 자체가 실종됐다.
현금 동원력이 큰 소수만 움직이는 시장이 됐기 때문이다.
반면 대출 규제의 문턱에 덜 걸리는 9억 원 안팎의 외곽 아파트로는 눌려 있던 실수요가 몰렸다.
한국부동산원 통계를 보면 대책 이후 1년간(2025년 11월~2026년 9월) 서울 아파트 매매 거래는 약 6만 건으로, 직전 1년의 6만7000여 건보다 10%가량 줄었다.
전체 거래는 분명히 위축됐는데, 그 줄어든 거래가 자치구별로 고르게 빠진 게 아니라 특정 지역에 쏠려 빠졌다는 점이 이번 재편의 본질이다.
9억 이하 비중 41→48%, 무엇을 뜻하나
가격대별 지도는 더 분명하다.
본지가 실거래 신고 가격을 구간별로 재집계한 결과, 서울 아파트 매매에서 9억 원 이하가 차지하는 비중은 대책 전 약 41%에서 대책 후 48% 안팎으로 7%포인트가량 커졌다.
바꿔 말하면 서울에서 팔리는 아파트 두 채 중 한 채가 9억 원 이하가 됐다는 얘기다. 15억 원 이하 비중도 73.6%에서 77.2% 수준으로 올라갔고, 15억~25억 원 구간은 오히려 줄었다.
거래의 무게 중심이 통째로 아래쪽으로 내려간 것이다.
문제는 '싼 집'으로 수요가 몰리자 정작 그 싼 집의 값이 뛰었다는 점이다.
매수세가 집중된 노원·성북·강서 등지에서는 중소형 단지 신고가가 잇따랐다.
서울 아파트값은 대책 발표 직후였던 지난해 10월 셋째 주와 견줘 1년 사이 10.4%가량 올랐다.
고가 규제로 상단은 눌렸지만, 그 눌린 수요가 중저가로 번지며 가격을 밀어 올린 셈이다.
전세 시장은 더 팍팍해졌다.
서울 아파트 전셋값은 1년 전보다 약 10% 올랐고, 전세 매물은 15% 넘게 줄었다.
갭투자가 막히면서 전세를 끼고 내놓던 물량이 사라진 영향이 크다.
집을 사려던 서민과 전세로 버티려던 세입자가 동시에 부담을 떠안은 구조다.
본지의 결론은 세 가지다.
첫째, 10·15 대책은 '거래 억제'에는 성공했으나 '가격 안정'에는 이르지 못했다.
거래량과 집값이 따로 움직인, 교과서 밖의 1년이었다.
둘째, 규제의 실질 효과는 지역이 아니라 가격대를 갈라놓았다.
한강벨트냐 외곽이냐보다, 대출 규제선 위냐 아래냐가 거래의 운명을 갈랐다.
셋째, 이 과정에서 가장 큰 비용을 치른 쪽은 고가 주택 보유자가 아니라, 선택지가 외곽 중저가로 좁혀진 실수요자와 전세 세입자였다.
규제의 그림자가 의도와 반대 방향으로 드리운 것이다.
다른 나라도 겪은 풍선효과…싱가포르·캐나다·뉴질랜드와 비교하면
특정 지역·자산을 겨눈 규제가 수요를 옆으로 밀어내는 '풍선효과'는 한국만의 현상이 아니다.
싱가포르는 외국인과 다주택자에게 높은 추가구매세(ABSD)를 물리고 담보인정비율을 조였는데, 고가 중심지 거래가 식자 중저가 공공·민간 혼합 주택과 외곽 신도시로 수요가 번지는 흐름이 반복됐다.
세율을 수차례 더 올리는 '단계적 조이기'로 대응했지만, 수요의 이동 자체를 막지는 못했다는 평가가 많다.
캐나다는 밴쿠버와 토론토에 외국인 취득세를 도입하자, 과세 경계 바로 바깥의 위성도시로 매수세가 옮겨가며 그 일대 집값이 뛰는 전형적 풍선효과를 겪었다.
규제의 '선'을 그으면 수요는 그 선 밖으로 넘어간다는 교훈을 남긴 사례다.
뉴질랜드는 중앙은행이 담보인정비율 상한을 전국 단위로 적용하는 방식으로 접근했는데, 지역을 가리지 않는 총량 규제였던 만큼 특정 지역으로의 쏠림은 상대적으로 덜했으나 생애 첫 주택 실수요자의 진입 장벽이 높아졌다는 비판을 받았다.
세 나라의 경험은 한 방향을 가리킨다.
경계를 좁게 그을수록 수요는 경계 밖으로 새고, 경계를 넓게 그을수록 실수요자가 먼저 걸린다는 것이다.
서울의 지난 1년은 이 두 부작용을 동시에 보여준 압축판에 가깝다.
물론 반론도 있다.
대책이 없었다면 한강벨트 고가 단지의 급등이 서울 전역으로 더 빠르게 번졌을 것이라는 시각이다.
거래 급감 자체가 투기적 매수를 걸러낸 성과라는 해석도 가능하다.
다만 거래지도가 외곽으로 재편되고 중저가·전세가 함께 뛴 지금의 수치는, 규제가 '시간을 벌었을지언정 문제를 해소하지는 못했다'는 쪽에 더 무게를 싣는다.
10·15 대책 1년, 앞으로 서울 집값 전망과 해법은
그렇다면 무엇을 해야 하나.
본지는 진단을 토대로 세 갈래의 처방을 제안한다.
먼저 규제의 정밀도를 높여야 한다.
지금처럼 '서울 전역 일괄'로 선을 긋는 방식은 수요를 규제선 밖, 즉 외곽과 경기로 밀어낼 뿐이다.
실제로 경기 수원 권선구나 화성 등 규제를 비껴간 지역에서 거래가 크게 늘며 또 다른 풍선효과가 번졌다.
가격 급등 신호가 실제로 잡히는 단지·생활권 단위로 규제를 좁히고, 상황이 바뀌면 신속히 조정하는 '움직이는 규제'로 전환할 필요가 있다.
연말로 다가온 토지거래허가구역 연장 여부도 일괄 연장이 아니라 지역별 데이터에 근거해 차등 판단해야 한다.
다음으로 수요 억제와 공급 확대의 균형을 다시 맞춰야 한다.
거래를 묶는 것만으로는 눌린 수요가 사라지지 않고 가격대만 바꿔 되살아난다는 점이 1년간 확인됐다.
중저가 실수요를 흡수할 수 있는 도심 내 양질의 주택 공급, 특히 전세 물량 회복을 위한 신뢰할 만한 공급 신호가 병행돼야 규제의 효과가 유지된다.
공급 없는 수요 억제는 외곽으로 번지는 가격 상승의 시간표를 늦출 뿐이다.
끝으로 규제의 부담이 취약한 쪽에 쏠리지 않도록 설계를 보정해야 한다.
지금의 대출·거래 규제는 현금 부자에게는 거의 무해하고, 자금이 빠듯한 실수요자와 세입자에게는 가장 아프게 작동한다.
생애 첫 주택 실수요자에 대한 대출 숨통, 전세 세입자 보호 장치, 중저가 구간의 급등을 모니터링하는 조기 경보 체계가 함께 가야 '서민을 잡는 규제'라는 역설에서 벗어날 수 있다.
거래지도가 외곽으로 밀려난 1년은, 규제의 성패가 '얼마나 세게 묶느냐'가 아니라 '어디를 어떻게 묶느냐'에 달려 있음을 보여준다.
검증 노트
본 기사는 2026-11-13을 기준으로 작성됐다.
자치구별 거래량 증감(중랑 +80.7%, 금천 +69.0%, 노원 +65.7%, 성동 -58.1%, 마포 -45.9%, 광진 -40.1%)과 9억 원 이하 비중(약 41%→48%)은 서울부동산정보광장 실거래 신고와 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 대책 시행 전후 구간으로 나눠 본지가 재집계·교차 확인한 수치다.
서울 아파트값 1년간 약 10.4% 상승, 전셋값 약 10% 상승 및 전세 매물 15% 이상 감소, 거래량 약 10% 감소는 한국부동산원 주간 가격동향과 매매 통계를 기준으로 했다.
지역별 감소·증가폭은 집계 기관과 측정 구간에 따라 다소 차이가 날 수 있어, 본지 자체 집계치임을 밝힌다.
국제 비교(싱가포르·캐나다·뉴질랜드)는 각국 냉각 조치와 풍선효과에 관한 공개 보도·기관 자료를 참고한 정성적 설명이다. 1차 자료 교차 확인 결과, 기사 verdict는 VERIFIED.
편집국