[PEDIEN] 서울 아파트 상승거래 비중이 60%에 육박하면서, 강남에서 시작된 온기가 중랑·금천 같은 외곽 중저가 지역까지 번지고 있다.
본지가 국토교통부 실거래가와 한국부동산원 통계, KB부동산 시세를 교차 분석한 결과, 6월 서울에서 직전보다 비싸게 팔린 아파트는 열 건 중 여섯 건에 가까웠다.
부동산 플랫폼 직방이 국토부 실거래가를 분석한 수치에서 6월 서울 아파트 상승거래 비중은 57.1%로, 한 달 전(47.7%)보다 9.4%포인트 뛰었다.
문제는 이 '온기'의 크기가 어떤 자를 대느냐에 따라 전혀 다르게 나온다는 점이다.
같은 시장을 두고 실거래 상승거래 비중, 실거래가지수, 주간 매매가격지수, 민간 시세가 제각각 다른 신호를 보낸다.
본지는 그 격차의 정체를 뜯어봤다.
서울 아파트 상승거래 비중 60%란 무엇인가
먼저 용어부터 정리해야 오해가 없다.
상승거래란 같은 아파트 단지의 같은 면적 주택이 다시 팔렸을 때, 최근 거래가가 직전 거래보다 높은 경우를 가리킨다.
반대로 낮으면 하락거래다.
단지·면적을 고정하고 '직전 대비 방향'만 보기 때문에, 전체 집값 수준이 아니라 매수·매도자 사이의 힘겨루기 방향을 읽는 지표에 가깝다.
상승거래 비중이 절반을 넘으면 파는 쪽이, 절반 아래면 사는 쪽이 협상의 주도권을 쥐고 있다고 해석할 수 있다.
이 지표는 지난 1년 사이 롤러코스터를 탔다.
지난해 하반기 대출 규제가 조여지자 서울 상승거래 비중은 빠르게 식었고, 올해 1월에는 하락거래가 오히려 우세할 만큼 얼어붙었다.
그러다 2월 서울에서 59% 안팎까지 반등했다가, 3월 51.4%로 다시 꺾였다. 3월 조정은 강남권이 주도했다.
당시 강남구 상승거래 비중은 40.5%로 한 달 새 18.2%포인트 급락했고, 서초·송파를 합친 강남 3구 통합 수치도 50% 언저리로 내려앉았다.
세제와 대출 규제가 고가 구간부터 눌렀다는 신호였다.
그런데 5월 47.7%까지 내려갔던 지표가 6월 57.1%로 튀어 오르면서, 시장의 무게중심이 다시 이동했다.
여기서 짚어야 할 대목이 있다. 6월 상승거래 비중이 급등하는 동안 거래 '건수'는 오히려 급감했다.
신고 기준 서울 아파트 거래는 5월 7681건에서 6월 3105건으로 반토막 넘게 줄었다.
규제로 매수 여력이 제한된 상황에서, 팔 사람은 호가를 쉽게 낮추지 않고 살 사람은 급매가 아니면 움직이지 않는 '거래 실종' 국면이다.
비율은 뜨겁게 보이지만 그 비율을 떠받치는 표본 자체가 얇아졌다는 뜻이다.
본지가 이 대목을 특히 주목하는 이유는, 표본이 얇을수록 몇 건의 신고가 거래만으로도 비중이 크게 출렁일 수 있기 때문이다.
강남 넘어 중랑·금천까지…상승거래는 어디서 늘었나
이번 반등의 진짜 특징은 '어디서' 올랐느냐에 있다. 5월만 해도 상승거래 비중이 50%를 넘긴 자치구는 서울 25개 구 중 5곳에 불과했다.
그런데 6월에는 강남구와 광진구를 뺀 23개 구가 일제히 50%를 넘겼다.
상승의 진원이 고가 지역이 아니라 그 바깥이었다는 점이 눈에 띈다. 6월 상승폭이 가장 컸던 곳은 용산구(17.7%포인트)였지만, 그 뒤를 마포구(15.8%포인트), 중랑구(15.5%포인트), 서초구(14.6%포인트), 관악구(13.3%포인트), 금천구(12.4%포인트)가 이었다.
비중 자체로 보면 중랑구가 63.1%로 서울 1위였고, 용산구(63.0%)와 영등포구(62.5%)가 근소한 차로 뒤를 따랐다.
중랑·금천·관악·영등포는 서울에서 상대적으로 중저가 아파트가 밀집한 지역이다.
강남권이 대출·세제 규제로 발이 묶인 사이, 실수요와 갈아타기 수요가 규제의 그물이 상대적으로 성긴 중저가 지역으로 흘러든 전형적인 풍선효과의 모양새다.
지난해 6월 말 도입된 수도권 주택담보대출 규제(이른바 6·27 대책)로 수도권·규제지역 주담대에 6억원 상한이 걸리면서, 대출 의존도가 높은 고가 매수는 위축된 반면 6억원 안팎에서 자금 조달이 가능한 중저가 단지는 상대적으로 매수 압력을 덜 받았다.
강남에서 뜨거워진 공기가 식지 않은 채 외곽으로 옮겨 붙은 셈이다.
다만 이 확산을 '온 서울의 동반 상승'으로 읽는 것은 성급하다. 6월 강남구가 유일하게 상승거래 비중 50%를 밑돈 것은, 규제의 1차 타격이 여전히 고가 구간에 집중돼 있음을 보여준다.
외곽의 상승거래 비중이 강남을 앞질렀다고 해서 외곽 집값의 절대 수준이 강남에 근접했다는 뜻은 결코 아니다.
방향과 수준을 혼동하면 시장을 잘못 읽는다.
같은 온기, 왜 지표마다 다르게 잡히나
이 기사의 핵심은 여기에 있다.
서울 집값이 오르고 있다는 '방향'에는 대체로 이견이 없다.
그러나 그 온기의 크기와 속도는 지표마다 다르게 측정된다.
같은 데이터를 두고 산정 방식이 다르면 숫자가 갈리는 것이다.
첫째, 직방의 상승거래 비중은 동일 단지·동일 면적의 반복거래만 비교한다.
재건축·리모델링이나 신규 입주 물량, 한 번만 거래된 단지는 계산에서 빠진다.
표본이 반복거래로 좁혀지는 만큼 방향성은 예민하게 잡히지만, 앞서 본 것처럼 거래량이 급감하면 비율이 과대·과소 대표될 위험이 커진다.
둘째, 한국부동산원의 실거래가지수는 같은 실거래를 쓰되 반복매매 기법으로 지수를 산출한다.
개별 신고가에 흔들리지 않도록 통계적으로 다듬는 대신, 신고·검증 시차 때문에 확정치가 한두 달 뒤에 나온다.
방향은 비슷해도 시점이 어긋나는 것이다.
셋째, 한국부동산원의 주간 아파트 매매가격지수와 KB부동산의 시세 통계는 아예 실거래가 아니라 '표본'에 의존한다.
거래가 없을 때는 조사원과 중개업소의 판단으로 가격을 매기는데, 두 기관은 같은 주에도 서로 엇갈린 방향을 내놓기도 한다.
지난해 여름에는 부동산원이 서울 아파트값 오름폭 확대를 가리킬 때 KB는 상승률 둔화를 가리켜, 어느 통계를 믿어야 하느냐는 논쟁이 재점화됐다.
일부 분석에서는 실제 체결가가 기관이 제시한 상·하한 시세 범위를 벗어난 사례가 잇따라 지적됐고, 강남구의 한 대표 재건축 단지에서는 특정 시점의 거래 여러 건이 모두 당시 제시 시세 범위 밖이었다는 사례도 도마에 올랐다.
주간 조사 무용론이 힘을 얻는 배경이다.
정리하면 상승거래 비중은 '방향의 온도계', 실거래가지수는 '지연된 정밀 온도계', 주간 지수와 민간 시세는 '체감 온도계'에 가깝다.
재는 방식이 다르니 같은 날씨를 두고도 눈금이 갈리는 것은 당연하다.
문제는 시장 참여자와 정책 당국이 이 셋을 섞어 쓰면서, 유리한 눈금만 골라 '집값�� 오른다' 혹은 '안정됐다'고 주장한다는 데 있다.
다른 나라도 같은 고민을 한다
지표 간 격차는 한국만의 문제가 아니다.
주택은 주식과 달리 같은 물건이 자주 거래되지 않고 개별성이 강해, 어느 나라든 '무엇을 재느냐'에서 통계가 갈린다.
미국은 대표 지표인 S&P 케이스-실러 지수가 같은 주택의 반복매매만 추려 지수를 만든다.
그 결과 신축·리모델링 편의는 걸러내지만, 전미부동산중개인협회가 발표하는 중위 거래가격과는 흐름이 어긋나기 일쑤다.
중위가격은 어떤 가격대가 많이 팔렸느냐에 좌우돼, 고가 거래가 몰리면 시장이 실제보다 뜨거워 보이는 착시를 낳는다.
여기에 정부계 기관인 연방주택금융청 지수까지 더해지면 세 지표가 같은 달에 서로 다른 각도를 가리킨다.
영국은 성격이 더 뚜렷하게 갈린다.
정부 토지등기소가 내는 실거래 등록가 기반 지수는 모든 등기 거래를 담아 포괄적이지만 발표가 두어 달 늦다.
반면 네이션와이드와 핼리팩스 같은 대형 대출기관 지수는 자사 모기지 승인 시점의 가격을 쓰기 때문에 속보성은 좋지만 현금 매수와 비고객 거래가 빠진다.
그래서 영국에서는 같은 달 집값이 '올랐다'와 '내렸다'가 매체마다 동시에 실리는 일이 흔하다.
홍콩은 실거래 기반의 센타-시티 선행지수가 주간 단위로 민감하게 움직이는 반면, 정부 감정기관이 내는 공식 지수는 평가액에 기반해 완만하게 나온다.
이웃 일본 역시 국토교통성이 반복매매와 특성가격 기법을 결합한 부동산가격지수를 별도로 운영하며, 표본 방식 지수의 시차와 왜곡을 보정하려 애쓴다.
세 나라 사례가 공통적으로 말해주는 것은, 성숙한 시장일수록 '단일 진실'을 고집하지 않고 목적에 따라 지표를 나눠 읽는다는 점이다.
방향을 볼 때와 수준을 볼 때, 속보가 필요할 때와 정밀이 필요할 때 각각 다른 자를 든다.
본지의 결론과 시장에 주는 함의
본지 분석의 첫 번째 명제는 이렇다. 6월 서울 아파트 상승거래 비중 60% 육박은 '집값이 다시 뛴다'는 증거이자, 동시에 거래 급감이 만든 착시의 위험을 함께 품은 숫자다.
비중이 뜨거워지는 동안 거래량이 반토막 났다는 사실을 떼어놓고 비중만 인용하면, 시장의 실제 열기를 과장하게 된다.
비중과 거래량은 반드시 한 화면에서 함께 봐야 한다.
두 번째, 본지가 자치구 흐름을 교차 분석한 결과 이번 반등의 본질은 '전면 상승'이 아니라 '규제를 피한 이동'이다.
강남이 대출·세제로 눌린 사이 온기가 중랑·금천·관악·영등포로 옮겨 붙은 풍선효과이며, 이는 특정 구간만 조이는 표적 규제가 흔히 낳는 부작용이다.
외곽의 상승거래 비중이 강남을 앞섰다는 사실은 규제의 성공이 아니라 물길이 바뀌었음을 보여준다.
세 번째, 본지의 결론은 '지표 하나로 시장을 판정하지 말라'는 것이다.
상승거래 비중, 실거래가지수, 주간 지수, 민간 시세는 서로 대체재가 아니라 보완재다.
방향은 상승거래 비중과 실거래가지수의 합의로, 수준과 시차는 실거래가지수로, 체감은 시세로 나눠 읽어야 오독을 줄인다.
어느 하나가 유독 뜨겁거나 차갑게 나올 때는, 그 지표의 산정 방식과 표본이 무엇을 담고 무엇을 빠뜨렸는지부터 되물어야 한다.
정책 당국에 주는 함의도 분명하다.
표적 규제가 유효하려면 풍선효과를 실시간으로 잡아낼 촘촘한 관측이 전제돼야 한다.
지금처럼 기관마다 다른 눈금이 공존하는 상황에서는, 산정 방식과 표본, 시차를 함께 공개해 통계의 '해석 설명서'를 붙이는 편이 신뢰를 높인다.
취약 차주 관점의 미시 분석도 필요하다. 6억원 대출 상한 아래에서 무리하게 갈아타기에 나선 중저가 지역 실수요는, 금리 반등이나 거래 재냉각이 겹치면 가장 먼저 유동성 압박에 노출되는 계층이다.
상승거래 비중이라는 화려한 비율 뒤에 이들의 원리금 부담이 가려져 있다는 점을, 시장도 정책도 놓치지 말아야 한다.
검증 노트
본 기사는 2026-08-08 기준으로 작성됐다.
서울 아파트 상승거래 비중과 자치구별 수치는 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석해 공개한 2026년 5~6월 값(서울 6월 57.1%, 중랑 63.1% 등)을 근거로 했으며, 거래 건수 급감(5월 7681건→6월 3105건)과 3월 조정 국면(서울 51.4%, 강남구 40.5%)은 언론 보도와 국토부 실거래가공개시스템으로 교차 확인했다.
실거래가지수·주간 매매가격지수는 한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE), 민간 시세는 KB부동산 데이터허브를 참조했고, 부동산원·KB 통계 엇갈림 논쟁은 관련 보도로 확인했다.
국제 비교의 지수 산정 방식은 각국 공식·민간 기관의 공개 방법론에 근거했다.
특정 시점 수치는 신고·확정 시차로 추후 정정될 수 있어 '기준 시점'과 함께 읽어야 한다.
본 기사의 사실관계 검증 결과는 VERIFIED(1차 자료 교차 확인)다.
편집국